Immobilien als Geldanlage

Die positive wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland sowie nicht zuletzt das aktuell niedrige Zinsniveau haben die Nachfrage nach einer Geldanlage in Immobilien verstärkt. Entsprechend steht der Wunsch, in eine Immobilie zu investieren, im Jahr 2021 bei Anlegerinnen und Anlegern an erster Stelle.[1]

Aus steuerlicher Sicht ist hierbei zu beobachten, dass bei dem Kauf von Vermietungsobjekten das Halten im steuerlichen Privatvermögen regelmäßig intuitiv bevorzugt wird. Die Gründung einer rein vermögensverwaltenden Gesellschaft, z. B. in der Rechtsform einer GmbH, wird eher selten fokussiert.[2]

Es stellt sich hierbei allerdings die Frage, ob diese Entscheidung aus steuerlicher Sicht immer die optimale Wahl darstellt, da die steuerlichen Folgen davon abhängen, ob die Immobilie im Privat- oder Betriebsvermögen einer natürlichen Person, einer Personengesellschaft oder einer Kapitalgesellschaft gehalten wird.

Eine vermögensverwaltende GmbH ist insbesondere für Investierende interessant, die mehrere der nachfolgenden Eigenschaften mitbringen:

1. Vermietungsobjekte erwirtschaften nachhaltig eine gute Mietrendite.
2. Die Investierenden haben selbst einen hohen persönlichen Steuersatz (z. B. 42 %).
3. Es handelt sich um eine langfristige Investition, d. h., die Immobilie soll nicht zeitnah wieder veräußert werden (buy-and-hold-Strategie).
4. Die Gewinne verbleiben in der GmbH und werden reinvestiert (z. B. in neues Immobilienvermögen).
5. Es wird nur eine geringe/keine Wertsteigerung der Immobilie erwartet.
6. Die Investierenden sind nicht auf Ausschüttungen angewiesen.

Vor diesem Hintergrund kann eine vermögensverwaltende GmbH insbesondere dann lohnenswert sein, wenn die Vermietungsobjekte nachhaltig Gewinne erwirtschaften und die Investierenden selbst einem hohen persönlichen Steuersatz unterliegen. Tatsächlich kann in diesem Fall regelmäßig eine Steuersatzersparnis von ca. 30 % erreicht werden. Hierzu muss auf Ebene der vermögensverwaltenden GmbH die Inanspruchnahme der sogenannten erweiterten Grundbesitzkürzung nach § 9 Abs. 1 Nr. 2 GewStG gesichert werden. Die Steuerbelastung der vermögensverwaltenden GmbH kann somit in der Folge auf 15,83 % reduziert werden (Körperschaftsteuer inkl. Solidaritätszuschlag).

Da nur auf Basis der erweiterten Grundbesitzkürzung eine Gewerbesteuerbelastung vermieden werden kann, ist diese ein wesentlicher Bestandteil der vermögensverwaltenden GmbH. Die Inanspruchnahme der Kürzungsvorschrift bedarf eines jährlichen Antrags, was neben dem Entfall der Gewerbesteuerbelastung im Falle der Gewinnerzielung zudem den Vorteil mit sich bringt, dass etwaige Verluste gewerbesteuerlich festgehalten werden.

Die erweiterte Grundbesitzkürzung setzt jedoch voraus, dass es sich ausschließlich um eigenen Grundbesitz handelt. Bereits die Mitvermietung von Möbeln, Einbauküchen oder Betriebsvorrichtungen (Lastenaufzüge, Hebebühnen usw.) führt grundsätzlich zum Ausschluss der erweiterten Grundstückskürzung. Auch das Betreiben einer Photovoltaik-Anlage oder ein sogenannter gewerblicher Grundstückshandel – durch die vermögensverwaltende GmbH – führt zum Versagen der Kürzung. Die vorgenannten schädlichen Sachverhalte sind nur auszugsweise dargestellt und nicht abschließender Natur.

Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass eine vermögensverwaltende GmbH insbesondere für Investierende lohnenswert ist, die das Ziel verfolgen, die entstehenden Gewinne zu thesaurieren und eine sinnvolle Gewinnverwendung innerhalb der GmbH anstreben. Die Vorteile der GmbH müssen den Nachteil der vollumfänglichen Steuerverstrickung der Vermietungsobjekte und die laufenden Kosten der GmbH überwiegen.

Demzufolge eignet sich eine vermögensverwaltende GmbH – aufgrund der niedrigen laufenden Steuerbelastung – optimal für den Aufbau von größerem Immobilienvermögen (Reinvestition der laufenden Gewinne in neues Immobilienvermögen), wobei zu differenzieren ist, ob die monatlichen Mieteinnahmen vornehmlich in die private Lebensführung einfließen sollen oder aber ein langfristiger Vermögensaufbau auf Gesellschaftsebene angestrebt wird. Darüber hinaus gibt es Fälle, in denen die Möglichkeit des steuerfreien Verkaufs bevorzugt wird, sodass die mögliche laufende Steuerersparnis dagegen nicht überzeugen kann.

Ob folglich eine vermögensverwaltende Gesellschaft z. B. in Form einer GmbH für Sie die richtige Wahl ist, kann nicht pauschal beantwortet werden. Hierzu bedarf es stets einer vollumfänglichen Einzelfallprüfung, da viele verschiedene Faktoren mit in die Entscheidung einfließen und die unterschiedlichen steuerlichen Konsequenzen in Abhängigkeit von der jeweiligen Steuerart betrachtet werden müssen.

Wir beraten Sie gerne zu den folgenden Themen:

• Veräußerung und Erwerb von Immobilien (Einkommensteuer, Grunderwerbsteuer, Umsatzsteuer)
• Hilfestellung bei Finanzierungsgesprächen und KfW-Förderungen
• Rendite und Liquiditätsberechnungen (vollumfängliche Betrachtungsweise, d.h., sofern gewünscht mit einer Planung bis in das Rentenalter und entsprechend resultierenden Steuereffekten)
• Abschreibungsmöglichkeiten für Immobilien (auch Denkmalimmobilien)
• Halten und Verwalten von Immobilien (Buy & Hold vs. Fix & Flip)
• Immobilien in vermögensverwaltenden Gesellschaften (vv GmbH oder GmbH & Co. KG, Holdingsstrukturen etc.)
• Erbschaftsteuer und Schenkungssteuer (vorweggenommene Erbfolge)
• Bewertung von Immobilien für die Erbschaftsteuer und Schenkungssteuer: Ertragswert, Vergleichswert, Sachwert, Anschaffungskosten, Herstellungskosten etc.
• Steuergestaltung im Zusammenhang mit dem Nießbrauch an Immobilien

vgl. Bundesverband Deutsche Banken (Hrsg.): Geldanlagen 2020/2021 Jahresrückblick und Trends, Repräsentative Bevölkerungsumfrage im Auftrag des Bundesverbands deutscher Banken, 2020, https://bankenverband.de/media/files/2020_12_21_Umfrage_Geldanlage_2020-21_Charts_PSVANbE.pdf [19.03.21]).

vgl. Schley; Die Immobilien GmbH, Steueroptimierung bei Aufbau und Übertragung von Immobilienvermögen (Teil 1), in NWB Erben und Vermögen, 17. Jahrgang, 2020a, Heft 5, S. 155-160.